Перед началом регистрации компании в ОАЭ крайне важно заранее определить тип необходимой коммерческой недвижимости, её расположение, а также требования, которым такое помещение должно соответствовать с точки зрения лицензирования, регуляторов и банков.
В ОАЭ место регистрации компании напрямую связано с местом расположения коммерческой недвижимости. Если для ведения бизнеса требуется помещение в Дубае, компания должна быть зарегистрирована именно в этом эмирате. Аналогично, если объект недвижимости расположен на основной территории (mainland), регистрация компании в свободной экономической зоне другого эмирата невозможна. В случае аренды помещения вне свободной зоны Дубая компания также должна быть зарегистрирована на основной территории Дубая и получить соответствующую мейнленд-лицензию.
Несмотря на широкий выбор коммерческой недвижимости в ОАЭ, высокий спрос сохраняется по ряду категорий помещений. В 2026 году особенно заметен дефицит небольших складских и лёгких производственных объектов в ряде свободных зон, включая JAFZA, DMCC и некоторые индустриальные зоны Абу-Даби. В отдельных случаях ожидание подходящего объекта может занимать несколько месяцев, что следует учитывать при планировании сроков запуска бизнеса.
Стоимость коммерческой недвижимости существенно различается в зависимости от эмирата, зоны и уровня инфраструктуры. Например, складское помещение в зоне свободной торговли Джебель-Али в Дубае может стоить в среднем в 1,5-2 раза дороже аналогичного объекта в свободных зонах Шарджи или Рас-эль-Хаймы. При этом более высокая стоимость часто компенсируется логистическими преимуществами, доступом к портам и более лояльным отношением банков и контрагентов.
Что касается торговых площадей, аренда помещений в популярных торговых центрах ОАЭ по-прежнему остаётся сложной задачей. Помимо очередей и ограниченного предложения, управляющие компании торговых центров проводят коммерческую оценку концепции бизнеса. Потенциальному арендатору необходимо доказать, что его деятельность будет соответствовать целевой аудитории молла и усиливать его коммерческую привлекательность. На практике это означает, что не каждая лицензированная деятельность автоматически получает одобрение на аренду.
Рынок офисной недвижимости выглядит более гибким по сравнению с торговыми и складскими объектами. Тем не менее, в престижных деловых районах Дубая (например, DIFC, Downtown, Business Bay) небольшие офисы также могут быть ограничены в наличии. Кроме того, с 2024 года банки и лицензирующие органы всё чаще требуют подтверждение реального офиса при открытии счетов и прохождении комплаенс-проверок, особенно для компаний с операционной деятельностью.
Важно учитывать, что использование жилой недвижимости в коммерческих целях в ОАЭ запрещено. Каждый объект недвижимости имеет строго определённое назначение – офисное, торговое, складское или промышленное – которое отражается в документации. Несоответствие фактического использования назначению помещения может привести к штрафам, аннулированию лицензии и проблемам с банками.
При выборе коммерческого объекта необходимо оценивать не только стоимость и локацию, но и доступность инфраструктуры. В отдельных индустриальных районах всё ещё встречаются ограничения по электроснабжению, водоснабжению или пропускной способности дорог. Для производственных и логистических компаний эти факторы имеют критическое значение и должны анализироваться до подписания договора аренды.
Для предпринимателей, которые планируют начать бизнес с минимальными затратами, в ряде свободных экономических зон доступна регистрация компании с использованием service desk или flexi-desk (виртуального офиса). Такой формат остаётся допустимым в 2026 году, однако он имеет ограничения. Как правило, сервис-деск не даёт права на найм сотрудников и может быть недостаточным для открытия банковского счёта в ряде банков. При расширении бизнеса и найме персонала компании потребуется перейти на полноценный офис или иной подходящий объект недвижимости в соответствии с видом деятельности.
